Simulator voor vastgoedinvestering voor verhuur
De simulator voor vastgoedinvestering voor verhuur berekent het rendement van een aankoop voor verhuur: cashflow, rendementen, schuldgraad, een algemeen cijfer en een prognose over de hele bezitsduur. U bereikt hem via de sectie “Hulpmiddelen” en vervolgens “Investeringssimulator”.
Alles wordt tijdens het typen opnieuw berekend in uw browser: er is geen knop “Opslaan”.
Belangrijk!
Een simulatie wordt nooit bewaard. Als u de pagina verlaat of opnieuw laadt, keren alle velden terug naar hun standaardwaarden.
Gebruik “Afdrukken” of “Downloaden” voordat u de pagina verlaat als u er iets van wilt bewaren.
Beginnen met een nieuw project of een bestaand pand
Boven in het blok “Woning” biedt de lijst “Te analyseren pand” de keuze “Nieuw project” — de velden bevatten dan voorbeeldwaarden — of een van uw panden. Een pand kiezen neemt de fiche over: aankoopprijs en aankoopkosten, renovaties, makelaarskosten, huur, servicekosten, onroerendezaakbelasting, marktwaarde en type verhuur. De eigen inbreng wordt afgeleid uit de geregistreerde lening; de rentevoet van de kredietnemersverzekering wordt alleen overgenomen als die in procent is geregistreerd.
Gegevens die op de fiche ontbreken worden als 0 overgenomen, en van pand wisselen zet eerst alle velden terug. Alleen de panden waartoe u toegang hebt worden getoond, zonder de gearchiveerde en zonder de prullenbak — zie Een woning of eenheid aanmaken, bewerken of verwijderen.
Het detailniveau kiezen
Drie tabbladen bepalen hoeveel velden worden getoond: “Beginner” blijft bij het essentiële; “Geavanceerd” voegt renovaties, meubilair, servicekosten, leegstand, gebouwkosten, onderhoud, beheer en fiscale aannames toe; “Expert” voegt de jaarlijkse herwaardering van de huur, de gedetailleerde fiscale instellingen, de verkoop, de jaarlijkse prognose en de IRR toe.
Terugkeren naar een lager niveau verbergt de velden maar behoudt hun waarden: ze tellen nog steeds mee in de berekening.
De aannames invullen
De linkerkolom groepeert de aannames per blok: “Woning”, “Financiering”, “Huurinkomsten”, “Exploitatiekosten”, “Fiscale aannames” en “Verkoopveronderstellingen”. “Leningsbedrag” en “Maandbedrag” vult u niet zelf in: de lening is de totale kostprijs min de eigen inbreng, en het maandbedrag bevat de kredietnemersverzekering. “Voorziening voor onderhoud” en “Beheervergoeding (huurbeheer)” worden uitgedrukt in procent van de huur; “Marktwaarde” vervangt de aankoopprijs als basis voor de waardestijging.
Is een waarde inconsistent — aankoopprijs of looptijd nul, rente boven 20 %, leegstand buiten 0 tot 100 %, inbreng hoger dan de totale kostprijs — dan vervangt de melding “Onvolledige of inconsistente gegevens” het cijfer en geeft ze aan wat u moet corrigeren.
De resultaten lezen
De rechterkolom werkt bij elke toetsaanslag bij:
- het cijfer, van A tot F, met commentaar;
- “Maandelijkse cashflow — na belasting”, met de cashflow vóór belasting, de jaarlijkse cashflow en een staafdiagram over tien jaar;
- “Brutorendement”, “Netto rendement” en “Netto nettorendement”: elke tegel herhaalt haar formule;
- “Break-evenhuur”, de huur waarbij de cashflow nul wordt;
- “Totale investering” en “Loan-to-value (LTV)”;
- “Risicoscore” op 100: schuldgraad, cashflowmarge, leegstand en brutorendement. Hoe lager, hoe veiliger de operatie.
Op niveau “Expert” komen daar “Jaarlijkse prognose”, “Geschatte wederverkoopwaarde”, “Netto meerwaarde” en “IRR” bij.
Hoe het cijfer wordt berekend
A en B: positieve cashflow na belasting, met een laag of gematigd risico. C: krappe of licht negatieve cashflow. D: een bewust aanvaard maandelijks verlies. F: sterk negatieve cashflow of zeer hoog risico. Het cijfer volgt volledig uit uw aannames — twee procentpunten meer leegstand volstaan soms om het te doen kantelen.
Hoe de belasting wordt gemodelleerd
Het blok “Fiscale aannames” bestaat alleen in de Franse versie van de site. Elders wordt geen belasting gemodelleerd: de cashflow na belasting is gelijk aan de cashflow vóór belasting.
In Frankrijk stuurt “Type verhuur” de rest: “Ongemeubelde verhuur”, “Gemeubelde verhuur” of “Geen fiscale modellering”. De lijst “Fiscaal regime” past zich aan die keuze aan — “Micro-foncier (forfaitaire aftrek 30%)” of “Reëel regime (werkelijke aftrekbare kosten)”, “LMNP reëel + afschrijving” of “Micro-BIC (forfaitaire aftrek 50%)” — daarna vult u uw “Marginale belastingschijf” en de “Sociale bijdragen” in. Het niveau “Expert” opent de aftrekposten, de afschrijving en het detail van de meerwaardebelasting.
Belangrijk!
De fiscale berekening is een vereenvoudigde schatting: de regels hangen af van uw persoonlijke situatie.
Gemodelleerd worden noch de extra heffing op hoge meerwaarden, noch de forfaits voor kosten en werken, noch het overdraagbare vastgoedverlies, noch de plafonds van de microregimes. Raadpleeg een boekhouder voordat u zich vastlegt.
Twee panden vergelijken
Het tabblad “Vergelijken” zet “Pand A” en “Pand B” naast elkaar, elk met dertien velden, vooraf ingevuld met voorbeeldwaarden en los van het tabblad “Uniek pand”. De tabel vergelijkt de totale investering, de lening, het maandbedrag, de cashflows, de rendementen, de break-evenhuur, de LTV, de risicoscore en het cijfer, en wijst regel per regel een “Winnaar” aan.
De stevigheid testen met de scenario's
Het tabblad “Scenario's” speelt drie keer af wat u in “Uniek pand” hebt ingevuld: “Voorzichtig” (huur −5 %, leegstand +2 punten, kosten +10 %, rente +0,5 punt), “Basisscenario” (uw gegevens, de enige kaart met een cijfer) en “Beste geval” (huur +5 %, leegstand −1 punt, kosten ongewijzigd). De twee zijkaarten tonen het verschil met het basisscenario. Een investering is stevig als het voorzichtige scenario nog een aanvaardbare cashflow oplevert.
De simulatie afdrukken of downloaden
Het menu “…” rechtsboven biedt “Afdrukken”, dat de opgemaakte simulatie in een nieuw tabblad opent, en “Downloaden”, in de formaten Adobe PDF, Word en Open office. Het document bevat het cijfer, de resultaten, uw gegevens, de verkoop en de jaarlijkse prognose, ook vanaf het niveau “Beginner”.
Alleen het tabblad “Uniek pand” wordt geëxporteerd: de vergelijking en de scenario's niet. Zijn er inconsistente velden, dan stopt de export en worden de fouten getoond.
